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數據大揭秘!2022年杭州樓市成績出爐

http://m.geeksoncall.cn  2023/1/29 10:24:00 來源:

2022年,在房企風險外溢、疫情反復等因素影響下,疊加中長期住房需求動能釋放減弱,房地產行業面臨前所未有的挑戰,另一方面,隨著購房貸款利率下降,保交樓、“金融16條”“三箭齊發”等政策出臺,樓市調控政策不斷優化,抑制市場需求的枷鎖,正一道一道解除。近日,杭州貝殼研究院發布了《2022年樓市白皮書》,從成交量價、房源去化、板塊表現等多個方面,剖析杭州樓市一年的發展軌跡,并對2023年市場發展進行展望。


新房全年成交9.8萬套,中簽率約1/3


2022年杭州十區新增供應11.8萬套商品房,環比去年減少32%。另一方面,受監管政策、疫情反復等因素影響,地產企業面臨較大資金壓力,開發商信用風險事件頻發,市場波動式下行,2022年新房成交9.8萬套,環比2021年下滑53%。


新房住宅成交量最高的區域為余杭區,總成交量約為1.5萬套,與去年環比持平。其余9區,成交量均有明顯下滑,其中作為新房供應大戶的蕭山區,成交量從去年4.3萬套下滑至1.2萬套,環比下滑72%,下滑比例最高。


受供應量與市場熱度雙重影響,在全年供應量最高峰的6月以及12月,同時,受“517新政”及“雙11新政”提振市場信心的帶動,住宅成交量也分別達到全年峰值。




盡管成交量下降,但杭州新房依舊是搖號市場,2022年共計9.2萬套房源需搖號,部分紅盤仍受到不少購房者青睞,如未來科技城板塊的杭城未來中心8次推盤,6次達到限售,即中簽率小于等于10%。


從全年搖號中簽率走勢來看,除第一季度基數較低和10月新政后供應猛增外,其余月份均穩定在40%以內,中簽率趨于穩定。




二手房量價齊跌,改善型需求凸顯


2022年二手房市場遭遇量價齊跌,掛牌量持續攀升,網簽單量僅為6.0萬套,環比2021年下滑28%,供需關系由以往的“賣方市場”轉變為“買方市場”,“以價換量”成為業主快速去化的主要途徑。


根據杭州貝殼研究院數據,2022年約有68%的業主對掛牌房源進行調價,其中91%的業主都選擇下調房源掛牌價。全市二手住宅成交均價從1月起呈波動式下滑,在12月達到全年住宅網簽均價最低點,從全年均價來看,杭州市區二手住宅為31954元/㎡,相較2021年32779元/㎡,下滑2.5%。




數據說明:不含建德市、桐廬縣與淳安縣成交數據


從成交的總價段來看,今年呈現出“兩頭翹”的局面,200萬以內及800萬以上的住宅成交占比均有提升。一方面,隨著市場下行,住宅成交均價下調,總價段隨之下滑,低總價成交占比提升;另一方面,相較剛需,改善客戶需求更穩定,隨著大量高品質、高總價新房流入二手市場,高總價住宅成交占比亦有增加,尤其是改善型客戶集中的濱江區,大戶型更受歡迎,近50%成交住宅在120㎡以上。


迎來政策寬松時期,市場預期逐步回溫


回望2022年,”探底“似乎成為了樓市的重要關鍵詞,疫情反復,購房者的觀望情緒濃烈,市場修復進程曲折,一二線主要城市二手景氣度都處于近三年較低水平,但杭州二手房景氣度指數較高于其他城市,且隨著防疫政策不斷優化,走出了年末翹尾行情,景氣度有所回升。




數據來源:杭州貝殼研究院


新房方面,土地拍賣行情依舊堅挺,區別全國大多數集中供應城市,杭州幾無流拍,四次集中土拍共攬金1910.6億元,居全國第二,僅次于上海,且國央企占比均處于60%以下。


為促活房地產市場,政府調控政策也在不斷優化,2022年5月杭州出臺”517“新政,成為二手房市場的強心針,11月又從認房又認貸改為認房不認貸,首套房購房利率從2021年7月的5.9%降低到現在的4.1%,進一步降低購房門檻和成本,2021年12月,杭州全款客戶占比高達42%,2022年12月全款客戶比例僅為20%,相比去年同期下降一半有余。




隨著國家再次明確將房地產定位于“支柱產業”,換房退個稅、保交樓、“金融十六條”“三箭齊發”等政策出臺,有力支持剛性和改善型住房消費需求的釋放,房地產行業迎來寬松時期,為市場運行注入更強的托底力量。根據杭州貝殼研究院監測,2022年11月二手房市場成交量有明顯反彈,結束了下半年以來的持續下滑,結合各地限購、限貸等消費需求釋放的限制性政策的陸續推出,以價換量持續,市場預期將會逐步回溫。


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